W związku z oświadczeniem radnych WFS p. M. Wenty i p. A. Dolnego, które skierowali w formie zawiadomienia do: Najwyższej Izby Kontroli, Centralnego Biura Antykorupcyjnego, Prokuratury Rejonowej w Chojnicach, Wojewody Pomorskiego, Prezesa Urzędu Zamówień Publicznych, Regionalnej Izby Obrachunkowej, Centralnego Biura Śledczego, Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego, Mediów, oświadczam:
Realizacja przetargu na dzierżawę nieruchomości (nieruchomość obecnego Chojnickiego Domu Kultury) następuje w sposób jawny i umożliwiający z jednej strony pełną kontrolę, a drugiej akceptację decyzji przez Radę Miejską. Jeszcze nigdy w Chojnicach nie doszło do tak precyzyjnych ustaleń treści umowy, wytycznych jak i całej specyfikacji przetargu. W czasie dwóch posiedzeń Rady Miejskiej, w czasookresie dwóch miesięcy, przedstawiłem wszystkie informacje i przyjęte rozwiązania. Wszelkie zmiany – zgodnie z wolą Rady – były przez Nią akceptowane. Zespół Zadaniowy, Komisja Przetargowa i burmistrz nie dokonywali żadnych zmian, a te które wprowadzono poddano akceptacji Radnych.
Jako osoba odpowiedzialna za finanse i rozwój Chojnic z należytą starannością, wspólnie z urzędnikami chojnickiego ratusza oraz ekspertami zewnętrznymi rozpatrzyłem treść oświadczenia Radnych Wyborczego Forum Samorządowego.
Odpowiedź na zarzut niestosowania ustawy o zamówieniach publicznych oraz na temat braku praworządności.
Zasadnicza kwestia poruszona w oświadczeniu radnych WFS sprowadza się do tego, że w ocenie radnych przedsięwzięcie określone w projekcie umowy stanowi zamówienie publiczne i powinno podlegać regułom wyznaczonym przez ustawę z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych (tekst jednolity DZ.U. 2007 r. Nr 223 poz. 1655).
Zdaniem autorów oświadczenia, najogólniej rzecz ujmując, samorząd lokalny angażuje w przedsięwzięcie środki publiczne w postaci czynszu za dzierżawę gruntu, a środki te służą realizacji zamówienia, którym jest wybudowanie odpowiadającego kryteriom samodzielnego lokalu zespołu pomieszczeń mających spełniać rolę Chojnickiego Domu Kultury, co stanowi de facto zamówienie robót budowlanych, natomiast wyposażenie tych pomieszczeń w sposób określony w „Wytycznych” zamówieniem dostawy.
Nie ma najmniejszych wątpliwości, że czynsz, który Miasto otrzymywać będzie z tytułu dzierżawy, to środki publiczne stanowiące dochód publiczny z mienia jednostki samorządu terytorialnego – art. 5.2 pkt.4 ustawy z dnia 30 czerwca 2005 r. o finansach publicznych (Dz.U.2005.249.2104 ze zm.).
Również nie ma najmniejszych wątpliwości co do tego, że zamiarem Miasta jest długoterminowe wydzierżawienie gruntów z przyznaniem Dzierżawcy prawa do poczynienia nakładów na przedmiocie dzierżawy. Uprawnienie Miasto czerpie z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2004.261.2603), a ściślej z jej art.13. 1 przewidującego, że nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu, a w tym mogą być oddawane między innymi w dzierżawę. Sama cytowana ustawa nie definiuje na własny użytek pojęcia dzierżawy, ani nie określa praw i obowiązków stron umowy, co oznacza, że w grę wchodzą uregulowania zawarte w kodeksie cywilnym. Długotrwała umowa dzierżawy, a do takiej bez wątpienia zaliczyć należy umowę 30 letnią, musi godzić interesy wydzierżawiającego i dzierżawcy, a wśród nich przewidywać odpowiedni wachlarz uprawnień dzierżawcy umożliwiający mu prowadzenie prawidłowej i racjonalnej gospodarki. By prowadzenie jej było możliwe wydzierżawiający powinien umożliwić dzierżawcy czynienie nakładów, które nierzadko prowadzić mogą nawet do zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy. Przepisy kodeksu cywilnego w art. 696 wprowadzają w takich przypadkach warunek uzyskania zgody wydzierżawiającego. Nie zauważam zatem przeszkód formalno – prawnych uniemożliwiających Miastu wyrażenie zgody na wybudowanie przez dzierżawcę obiektu umożliwiającego mu racjonalne wykorzystanie nieruchomości w celu uzyskiwania pożytków, krótko mówiąc wybudowania obiektu galerii. Ten sposób odczytywania przepisów ustawy zgodny jest z poglądami doktryny (vide: System Prawa Prywatnego. Tom 8. Prawo zobowiązań. Instytut Nauk Prawnych PWN, str. 182 i n.). Przepisy ustawy kodeks cywilny regulują kwestie z rozliczeniem nakładów w art. 676. Zauważyć jednak należy, że poza wyrażeniem zgody na zamierzone ulepszenie, strony umowy mogą ustalić zasady wzajemnych ich rozliczeń (vide: tamże str. 199).
W związku z tym powstaje pytanie, czy wyrażenie przez wydzierżawiającego zgody na poczynienie nakładów – ulepszeń przewidzianych projektem umowy stanowi zamówienie publiczne wykonania robót budowlanych, czy też, jak to czyni Miasto, traktować je należy w obrębie uregulowań dotyczących dzierżawy.
Uwzględniając przepisy ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych, moim zdaniem, koniecznym jest uwzględnienie, że na pojęcie zamówienia publicznego składają się dwa elementy:
1) przedmiot zamówienia (usługa, dostawa lub robota budowlana w rozumieniu ustawy)
2) opłacanie zamówienia przez zamawiającego, czyli przez podmiot obowiązany do stosowania ustawy przy udzielaniu zamówień. A więc warunkiem objęcia danej umowy procedurą postępowania o zamówienie publiczne jest jej odpłatność. Do umów nieodpłatnych, choćby zawieranych między podmiotami określonymi w art. 3, nie stosuje się przepisów komentowanej ustawy.
Galeria powstaje wyłącznie ze środków finansowych dzierżawcy.
Rozliczenia nakładów – ulepszeń nie można utożsamiać z zapłatą za zamówienie.
Odpowiedź na zarzut o braku kontroli nad zadaniem inwestycyjnym.
Wytyczne, które zawarte są w dokumentacji przetargowej szczegółowo opisują „część kulturalną”, którą ma przejąć miasto. Opis jest wyczerpujący w części budowlanej, funkcjonalno – urbanistycznej oraz odnośnie wyposażenia. Nieprawdą jest, że oferent, jak piszą panowie z WFS-u, „ma tylko oświadczyć jakich dokona nakładów”. Przedstawiając koncepcję urbanistyczną i architekturę całego obiektu będzie prezentował wygląd, ergonomię i elementy części kulturalnej na określonej z góry powierzchni. Zwymiarowane są wszystkie sale, podane ich wysokości, wyposażenie i wymagania branżowe. Tak więc wytyczne z dużym poziomem uszczegółowienia dają pewność, a koncepcja, od której ewentualny inwestor nie będzie mógł odejść w fazie projektowania, zatwierdza prezentowane rozwiązanie. Tak więc nie tylko oświadczenie, a przede wszystkim wytyczne, koncepcja i oświadczenie stanowią całość zagadnienia.
Nieprawdą jest też, że „taki sam obiekt można zrealizować diametralnie różnymi kosztami”. Poziom uszczegółowienia wytycznych i normy w budownictwie oraz wymagania eksploatacyjne przeczą takiemu rozumowaniu. Proszę zwrócić uwagę, że część kulturalna ma być częścią całej galerii, a nie „obiektem obok galerii”. Tak więc niemożliwe jest, aby powstała galeria z cegły, a część kulturalna z gliny i tektury. Nie mają więc racji Panowie pisząc, że to samo można zbudować za 10 lub za 20 mln PLN. Oczywiście, każdemu inwestorowi będzie zależało, aby wydać jak najmniej środków, ale zapisy przetargu odnośnie standardów i wyposażenia muszą być spełnione. Po dokładnym zapoznaniu się z nimi i porównaniu do obecnego Domu Kultury nie sposób nie zauważyć, że zmiana jest bardzo korzystna. Miasto nie pozbywa się też kontroli nad procesem inwestycyjnym, ponieważ dysponuje narzędziami planistycznymi. Ewentualna koncepcja, która zwycięży stanie się podstawą planu miejscowego. Konsekwencją przetargu jest projekt i realizacja zadania.
Należy uzupełnić jeszcze, że określamy termin realizacji zadania i wzajemne zobowiązania.
Dotyczy zabezpieczeń, ceny wywoławczej i układu komunikacyjnego.
W swoim oświadczeniu Panowie z WFS-u zapomnieli kto jest właścicielem nieruchomości. Otóż uprzejmie przypominam, że miasto Chojnice. Tak więc wszystkie nakłady poczynione przez dzierżawcę są również zabezpieczeniem. Stanowią one same w sobie zabezpieczenie. Oprócz tego w umowie są kary i inne zabezpieczenia w tym weksel, o którym Panowie się rozpisują. Przykro mi jednak, że zapomnieliście dodać, iż uprzedzałem Was, że zamieniliśmy zabezpieczenie o wartości 2 mln PLN na weksel, zamieściłem ogłoszenie w BIP-ie, ale deklarowałem informację o tym i uzyskałem akceptację Rady Miejskiej. Potwierdziłem, że jeżeli nie będzie akceptacji, to wrócimy w ogłoszeniu do pierwotnej wersji. Dodam, że mylicie Panowie pojęcia, ponieważ zabezpieczenie o wartości 2 mln PLN nie musi oznaczać gotówki, czyli kaucji. Nikt nigdy nie mówił o kaucji w wysokości 2 mln PLN. Nie było zapisu o kaucji! Porównywanie tej sytuacji z „ustawą medialną” i straszenie mnie historią Lwa Rywina jest nieuprawnione i przykro mi to stwierdzić – polityczne.
Forma zabezpieczenia w kwocie 2 mln PLN, przy nakładach kilkudziesięciu mln złotych po roku budowy, które to nakłady są poczynione na własność Gminy Miejskiej Chojnice, wystarczająco zabezpieczają nasz interes. Weksel in blanco jest wystarczającą formą ze względu na środki finansowe inwestora, które to środki musi posiadać w fazie realizacji inwestycji.
Cena wywoławcza 5,4 mln PLN nie może być odnoszona do rzeczywistych oczekiwań wydzierżawiającego. Przykład sklepu za 12 tys. PLN na miesiąc jest również nieuprawniony. Cena wywoławcza dzierżawy sklepu wynosiła np. 3-4 tys. PLN, a w przetargu osiągnęła 12 tys. Tak samo jest w tym przypadku – cena wywoławcza wynosi 5,4 mln PLN, ale musi ona przecież wzrosnąć do realiów które określa 2500 m2 powierzchni części kulturalnej – a więc wytyczne, oświadczenie i koncepcja. Jeżeli w przypadku dzierżawy sklepów cena wywoławcza rośnie kilka razy, to nie wiem dlaczego lansują Panowie pogląd, że w tym przypadku nie wzrośnie. Posługujecie się ceną wywoławczą jaką osiągniętą w przetargu ostateczną kwotą. Do rangi „kuriozum ekonomicznego” urasta Wasze porównanie 100 mln PLN do 5,4 mln PLN. Domyślać się trzeba, że znacie koszt budowy galerii, ale przetarg na dzierżawę zakończy się na cenie wywoławczej. To nie wymaga dalszego komentarza .
Odnośnie uzgodnień komunikacyjnych. Panów zarzut opiera się na kompletnej niewiedzy. Otóż oferenci przedstawiają komunikację w koncepcji, stąd aż 60% wagi oceny przetargu stanowi koncepcja. Dodam, że zmiany w komunikacji inwestor będzie realizował na swój koszt. Miasto uzgodni koncepcję lub wprowadzi modyfikacje. Panowie myślą, że moi urzędnicy uzgodnią lepszą koncepcję niż ta, którą zaproponują doświadczeni architekci w budowie galerii? Nie możemy też narzucać rozwiązań: czy parkingi w podziemiu – czy na dachu? Nie można więc uzgodnić na tym etapie komunikacji – trzeba poczekać na koncepcję.
W zarzucie o nakładach i sposobie ich rozliczenia zapominacie Panowie, że obiekt jest z jednej strony amortyzowany, a z drugiej ciągle ulepszany. Stawiacie założenie, że po 30 latach „galeria” będzie bezwartościową ruiną. To ciekawe spostrzeżenie nie znajduje jednak choćby jednego przykładu w rzeczywistości. Dzierżawca w przestrzeni czasowej 30 lat musi zapewnić taki sam wysoki standard dla klientów i najemców powierzchni, ponieważ w przeciwnym wypadku nie będzie funkcjonował. Dzierżawiący ma też swoje nakłady, które po 30 latach będą rozliczane. Proszę zapamiętać – miasto jest właścicielem nieruchomości i wszystkiego co na niej stoi, a dzierżawca jest właścicielem nakładów. Ta relacja jest stosowana na całym świecie i nie zauważono, aby dzierżawca nie dbał o swój interes. W wyniku rozliczenia nakładów powiększamy majątek miasta. Nie sprzedajemy, a wzbogacamy się, ale trzeba będzie ponieść koszt, który związany będzie z wykupem nakładów dzierżawcy.
Dotyczy wątków pobocznych np. „afery gruntowej”, uzgodnień projektowych itd.
„Afera gruntowa” i „afera medialna” to porównania zawarte w oświadczeniu Panów z WFS-u – to drugie już odrzuciłem, wskazując na to, że nie ja dokonałem zmiany, a konkretnie na mój wniosek tę zmianę wprowadziła Rada Miejska – jednak porównanie mojego zapewnienia o przyjęciu planu miejscowego z odrolnieniem gruntów jest najbardziej nieuprawnione. Otóż grunty, na których stoi CHDK, ulice, plac i chodniki nie są rolą –ten teren jest więc odrolniony. Plan miejscowy przyjmuje Rada Miejska. Podstawą planu ma być koncepcja, która zwycięży. Całość akceptuje Rada Miejska, a nie burmistrz. To proste relacje i zaskoczony jestem „że Panowie w drodze dedukcji nie potrafili wysnuć takiego prostego wniosku” Plany miejscowe powstają z koncepcji. Mogą powstać z koncepcji urzędników, mieszkańców lub inwestorów, którzy uczestniczą w przetargach, których elementem oceny jest koncepcja.
Odnośnie uzgodnień projektowych mogę tylko zapewnić, że odnoszą się one do określenia ewentualnych zamienników lub innych komponentów, które nie zmieniają wytycznych przetargu.
Odniosę się jeszcze do pojemności umów.
Otóż, modne, wielostronicowe umowy nie zawsze są jasne i czytelne – nie zawsze chronią interes stron. Obowiązki utrzymania porządku i koszty mediów obciążają te podmioty, które z nich korzystają – to oczywiste. Nasze koszty będą dotyczyć „centrum kultury” i tych części wspólnych, które dotyczą komunikacji do pomieszczeń tego obiektu, oczywiście w proporcji do zajmowanej powierzchni.
Podejmowanie decyzji zawsze obarczone jest odpowiedzialnością. Mam z nią do czynienia w ciągu ostatnich dziesięciu lat wielokrotnie. Realizując największe inwestycje np: Park Wodny, układ drogowy Chojnice – Charzykowy, rewitalizacja starego szpitala, Stary Rynek, obwodnica, skrzyżowania, ulice – wielokrotnie byłem krytykowany, a przyjmowane rozwiązania inne osoby krytykowały tak samo jak Panowie dzisiaj. Upływ czasu i ocena dokonań oraz liczne nagrody dla Chojnic udowadniają, że warto inwestować w rozwój społeczno-gospodarczy. Wielokrotnie wyjaśniałem i udowadniałem racje i decyzje znakomitej większości Rady Miejskiej i moje. Dzisiaj wielu krytyków chwali się realizowanymi inwestycjami lub zapomina o swoich wcześniejszych poglądach.
Jestem przekonany, że Wasza pewność siebie nie wytrzyma próby czasu. Instytucje zewnętrzne dokonają oceny naszych procedur, a wolny rynek i swoboda w inwestowaniu powinna po raz kolejny doprowadzić do rozwoju Chojnic. Realizujemy cele społeczne – nawet wtedy, gdy w pewnym sensie zagrażają wąskiej grupie społecznej. Zagrożeniem dla tej grupy jest konkurencja, która jest dźwignią rozwoju każdego społeczeństwa.
Panowie z WFS-u napisali: „realizacja w sposób zaproponowany przez Pana jest sprzeczna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa i obarczona ogromnym ryzykiem”. Jeszcze raz podkreślam: bardzo wnikliwie przeanalizowałem Panów zarzuty i nie odnajduję dowodów na Wasze stwierdzenie. Tak więc pozostaje Panom udowodnić swoje oskarżenia w drodze stosowania obowiązujących w Polsce norm prawnych. Dołożę wszelkich starań, aby zgodnie z prawem i w sposób określony przez regulaminy zrealizować postępowania przetargowe.
Burmistrz Chojnic
Arseniusz Finster
